- Minha casa , minha vida
- Financiamento imobliliário vs Financiamento habitacional
Minha casa , minha vida
Quando o programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, foi lançado, ele tinha como meta construir 1 milhão de moradias, divididas em três grandes grupos. O primeiro inclui as moradias para famílias de baixa renda que ganham entre 0 e 3 salários mínimos por mês. Para este grupo, que concentra quase 90% do déficit habitacional, estavam previstos R$ 16 bilhões para a construção de 400 mil moradias.
Para o segundo grupo, que inclui as famílias com renda mensal entre 3 e 6 salários mínimos, estavam também previstas 400 mil unidades habitacionais. E, por fim, o grupo que inclui as famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos, para o qual estavam previstas 200 mil unidades, completando a meta de 1 milhão.
De acordo com o último boletim do programa a que tive acesso, no primeiro ano (entre março de 2009 e março de 2010), já foram contratados e, portanto, já estão prontos para serem construídos 408 mil imóveis. O programa está de fato avançando bastante, mas alguns problemas já aparecem.
O principal deles é que, se atentarmos à situação do cumprimento da meta por grupo, perceberemos duas coisas: a primeira é que, das unidades já contratadas, 200 mil são do primeiro grupo (0 a 3 salários mínimos) que é onde está concentrado o déficit.
Para essa faixa, o programa oferece um subsídio integral. Ou seja, o governo subsidia os imóveis e estabelece um valor máximo para que as construtoras os produzam. Por sua vez, o custo para os compradores é de até 10% da renda mensal, sendo, no mínimo, R$ 50,00. 200 mil unidades deste tipo foram contratadas até agora. O problema é que quase todas essas unidades foram contratadas em cidades e regiões de menor déficit.
O que está acontecendo é que, em São Paulo e nas demais capitais e regiões metropolitanas onde realmente está concentrada a demanda da faixa de renda entre 0 e 3 salários mínimos, as construtoras estão encontrando muita dificuldade de produzir para o Minha Casa, Minha Vida em função do preço dos terrenos. Todas elas reclamam que o preço do terreno está muito caro.
Então é para a faixa de 3 a 6 salários mínimos que o programa está funcionando melhor. As grandes construtoras estão lançando seus produtos para este segmento especialmente nas periferias metropolitanas. O problema, portanto, é que o programa não está conseguindo atender com preferência os que mais precisam, que são os moradores das grandes cidades que estão indo hoje adensar favelas e construir nas lajes.
Então o programa está funcionando bem no interior, mas não nas capitais, e o agravante é justamente que, com a grande disponibilidade de crédito e com o avanço da produção habitacional, o preço dos imóveis e dos terrenos nas capitais e regiões metropolitanas disparou. Ou seja, toda essa disponibilidade de crédito está indo para o preço do terreno e com isso é muito difícil produzir uma unidade de R$ 50 mil, 60 mil reais, que é o valor total da unidade fixado para a faixa de renda mais baixa.
Isso é bastante preocupante porque, se de um lado com o Minha Casa Minha Vida estamos avançando muito para atender um mercado que não era atendido pelas construtoras – o da classe C – por outro lado, o programa não está conseguindo enfrentar nosso maior problema, que está concentrado nas classes D e E.
Financiamento Imobliário vs Financiamento Habitacional
O crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo feita sob medida para atender às necessidade de obtenção de dinheiro de quem quer comprar um imóvel, novo ou usado, seja ele para fins comerciais ou residenciais.
Mais recentemente alguns bancos também passaram a oferecer um crédito imobiliário diferenciado que, na verdade, cobre a aquisição de material de construção, seja ele para a reforma ou a construção de um imóvel.
Em geral, é preciso ser cliente do banco em que você se candidate ao crédito imobiliário – mesmo que você abra a sua conta apenas no momento em que decidir fazer seu financiamento naquela instituição financeira. Precisa também fazer um cadastro que será aprovado – ou não – pelo banco e que nada mais é do que uma checagem para ver se você é visto no mercado como bom ou mau pagador.
A seguir, o que toda instituição que oferece credito imobiliário quer saber é se você conseguirá arcar com as prestações da sua dívida, ou seja, eles lhe pedirão seus comprovantes de rendimento.Eles também exigem que o candidato a financiamento seja maior de 18 anos (ou legalmente emancipado) e que o imóvel esteja de acordo com certas condições, que variam de acordo com a linha de crédito imobiliário em que você deseja entrar.
O financiamento habitacional pode ser requerido para três objetivos: compra, reforma ou construção de um imóvel. O cidadão pode obter o crédito de duas formas. A primeira e mais tradicional é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pelo governo em 1964, e que tem a Caixa Econômica Federal como principal intermediário.
O SFH utiliza os seguintes recursos para prover crédito aos cidadãos: do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS (é permitido o saque do FGTS para o pagamento do financiamento imobiliário no âmbito do SFH), da conta de depósitos de poupança, de financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos de habitações e de letras imobiliárias (títulos de crédito) emitidos pelos agentes financeiros. Por esse sistema, o financiamento pode chegar até a 90% do valor do imóvel, e o custo efetivo máximo não pode ultrapassar 12% ao ano, incluindo juros, comissões e outros encargos.
A segunda modalidade de financiamento é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite o crédito habitacional concedido com recursos dos próprios bancos. As taxas de juros no âmbito do SFI são livremente negociadas entre as partes do contrato.
